RedSide это готовый премиум-квартал на Пресне, который сдали в конце 2017 года. Восемь корпусов от 7 до 21 этажа, 954 квартиры, закрытый двор на 3 гектара и фасады из юрского мрамора. Рядом Красногвардейские пруды, за ними парк «Красная Пресня», а с верхних этажей видно Москва-Сити.
Сейчас это не стройка, а вторичный рынок: у застройщика лотов нет, в экспозиции семь квартир от собственников. Входной билет начинается от 67 млн рублей за 56 м².
Если коротко: удачная территория, средняя транспортная доступность и высокий входной билет. Ниже локация, архитектура, планировки, цены и сравнение с «Сити Парком».
ЖК RedSide
Концепция
Проект делала ГК INSIGMA, застройщик по документам ОАО «7-й таксомоторный парк». Архитектурой руководил Никита Бирюков из «Группы АБВ». Квартал ввели в эксплуатацию в IV квартале 2017 года, поэтому сейчас это готовый дом с вторичным рынком, а не новостройка.
На 5 гектарах стоят восемь монолитно-кирпичных корпусов от 7 до 21 этажа. В них 954 квартиры, 39 пентхаусов и 89,4 тыс. м² жилья. Территория закрытая, с охраной и консьержем, машины во двор не заезжают.
Фасады облицованы юрским мрамором песочного цвета, который привезли из Баварии. Застройщик говорит про 60 тонн камня, стальные панели и ажурные балконы. Здесь стоит сделать оговорку: юрский мрамор это торговое название баварского известняка, а 60 тонн на восемь корпусов это облицовка, а не конструктив. На эксплуатацию это не влияет, но весомость цифры в рекламе преувеличена.
Класс проекта в разных источниках указан по-разному: премиум, элитный, иногда бизнес. По факту это верхний бизнес или премиум, но не клубный дом: 954 квартиры и восемь корпусов дают другую плотность и другой уровень приватности.
Расположение и инфраструктура
Адрес: улица Сергея Макеева, 9, Пресненский район. До метро «Улица 1905 года» по Яндекс.Картам 15-17 минут пешком. На сайте проекта в разных блоках указаны 5, 11 и 16 минут, то есть цифры расходятся. Я бы ориентировался на 15-17: для центра это нормально, но не «пять минут», как обещают в рекламе.
До «Выставочной» и «Делового центра» пешком 15-20 минут, до Москва-Сити на машине 5-7 минут. До ТТК около 800 метров, до Садового кольца 12 минут на машине. Это удобная автомобильная локация, но не самая удобная пешеходная.
Красногвардейские пруды в двух минутах, парк «Красная Пресня» примерно в 15, зоопарк в 20. С зеленью здесь порядок, особенно для Пресни.
Шум зависит от корпуса. Звенигородское шоссе проходит примерно в 300 метрах, ТТК в 800. Внутри квартала тихо, но корпуса по краю участка принимают дорогу на себя. Если выбираете лот, смотрите, куда выходят окна: двор или шоссе.
Внутри квартала работают World Class с 50-метровым бассейном, частный детский сад «Горница-Узорница» с билингвальной программой, супермаркет «Азбука Вкуса», аптека, кафе и около 20 коммерческих помещений. Школы на территории нет, она за пределами квартала. Для семьи с детьми это важный минус, который реклама не подсвечивает.
Архитектура и благоустройство
Квартальная планировка с закрытым двором: восемь корпусов разной высоты стоят по краю участка, внутри около 3 гектаров. Внутри ландшафтный парк, прогулочные дорожки, детские и спортивные площадки, воркаут и вечерняя подсветка. Машин во дворе нет, это один из главных плюсов проекта.
Подземный паркинг двухуровневый. По проектной декларации и справочникам он рассчитан на 1 187 машиномест, плюс 200 келлеров и гостевая парковка на 90 мест. На сайте проекта в разных местах указаны 1 900 и 2 000 мест. Разница почти в два раза, поэтому при покупке я бы уточнял фактическое наличие и цену места у управляющей компании.
Потолки в квартирах 3,2 метра, окна 2,8. В пентхаусах потолки от 3,6 до 6,1 метра, есть террасы и возможность установить дровяной камин.
Фасады выглядят дорого: светлый камень, стальные панели, кованые балконы, разные рисунки лобби. Но дому девять лет, и состояние облицовки, окон и инженерии зависит от конкретного корпуса и управляющей компании. Смотреть нужно не рендер, а двор, паркинг и фасад с улицы.
Инфраструктура это сильная часть проекта. Бассейн 50 метров, детский сад, супермаркет и сервисы на первых этажах закрывают повседневные задачи. Но за все это платите вы: в цене метра и в ежемесячных расходах на управление.
Квартиры и планировки
В проекте 954 квартиры площадью от 44,7 до 349,1 м². Студий нет, минимальный формат это одна спальня. В проекте есть одна, две, три и четыре спальни, плюс пентхаусы. В текущей экспозиции семь лотов от 56 до 242 м². Потолки 3,2 метра, в пентхаусах до 6,1.
У застройщика квартиры сдавались без отделки. В экспозиции встречаются и черновая, и готовый ремонт собственника, поэтому состояние и цену нужно смотреть по конкретному лоту, а не по проекту в целом.
Однушка 56 м², лот 370678
Кухня-гостиная, спальня, ванная, гардеробная и прихожая. Один санузел, окна выходят во двор и на башни Сити. Компактно, без мастер-спальни, с одним санузлом и стояком. Для такого ЖК базовый вариант за несколько сотен тысяч долларов мог бы быть интереснее. Это квартира для одного человека или пары, в премиум-квартале такой формат и рассчитан на одного.
Двушка 130 м², лот 276137
Кухня-гостиная со столовой, мастер-спальня с гардеробной, вторая спальня, ванная и душевая с постирочной, холл. Два санузла. В комплекте предлагают два машиноместа и кладовую. Хорошая семейная планировка без проходных комнат, но 160 млн рублей и 1,23 млн за метр.
Однушка 92 м², лот 322461
Кухня-гостиная 17,42 м², гостиная 20,96, спальня 16,32, мастер-ванная 9,68, гостевой санузел 2,86, постирочная 2,46, гардеробная 10,38, холл 6,47 и лоджия 4,99. Два санузла, биокамин, дизайнерский ремонт. Два машиноместа можно докупить отдельно. Это самый интересный лот по составу: огромная кухня-гостиная, мастер-спальня с ванной и гардеробной, гостевой санузел и постирочная.
Отдельно стоит лот 242 м² за 300 млн. В заголовке объявления у него четыре спальни, а в описании три спальни плюс кабинет, который можно сделать четвёртой. Для такой площади это нормально, но считать комнаты нужно по документам, а не по названию лота.
Цены
Сравнивать RedSide логично с «Сити Парком» на Мантулинской, 9. Это более новый проект 2021 года, шесть корпусов, 1 213 квартир, ближе к «Выставочной» и «Деловому центру» (около 10 минут пешком). По 29 объявлениям на ONREALT на 20.10.2026 цены там такие: 43,1 м² за 46 млн (1,07 млн за метр), 67 м² за 85 млн (1,27), 85 м² за 113 млн (1,33), 110 м² за 175 млн (1,59), 155 м² за 330 млн (2,13). Медиана около 1,32 млн за метр.
В RedSide медиана 1,24 млн за метр при диапазоне 1,2-1,39. То есть квартал дешевле «Сити Парка» примерно на 6%. Для дома 2017 года и 15-17 минут до метро это не скидка, а небольшая корректировка. Вы платите не за транспорт, а за закрытый парк, 3 гектара территории, мрамор и готовую инфраструктуру. Если важнее метро и новое строительство, «Сити Парк» логичнее. Если важнее двор, парк и 50-метровый бассейн, RedSide остаётся в игре.
Плюсы и минусы
Плюсы
- 5 гектаров территории, 3 гектара зелени и закрытый двор без машин.
- 1 187 машиномест в двухуровневом паркинге, 200 келлеров и 90 гостевых мест.
- World Class с 50-метровым бассейном, частный детский сад, «Азбука Вкуса» и около 20 сервисов.
- Восемь корпусов от 7 до 21 этажа, юрский мрамор, стальные панели и кованые балконы.
- Виды на Москва-Сити, «Триумф-Палас» и Останкинскую башню с верхних этажей.
- Дом сдан в 2017 году, ключи можно получить сразу, без ожидания стройки.
Минусы
- До метро 15-17 минут пешком, а не 5, как обещает реклама.
- Дому девять лет: вторичка, износ, юридическая история и отсутствие гарантии застройщика.
- Всего на 6% дешевле более нового «Сити Парка» по медиане метра.
- Шум от Звенигородского шоссе и ТТК в корпусах по краю участка.
- Школы на территории нет, только частный детский сад.
- Паркинг на сайте указан как 1 900-2 000 мест, а в документах 1 187.
- 954 квартиры и восемь корпусов: это квартал, а не камерный клубный дом.
- Лот 242 м² с четырьмя спальнями в заголовке фактически имеет три спальни и кабинет.
Итог. Брать или не брать квартиру в RedSide?
RedSide это готовый премиум с удачной территорией. Здесь есть то, чего не хватает многим проектам в центре: закрытый двор на 3 гектара, паркинг, бассейн, детский сад и сервисы на первых этажах. Если вы ездите на машине, работаете из дома и готовы платить за среду, а не за пять минут до метро, квартал выглядит цельным.
Но я бы не советовал RedSide тем, кому критичен метро в шаговой доступности, нужна школа во дворе или принципиально новый дом. За 1,2-1,39 млн за метр есть более новые проекты в Пресненском районе, и «Сити Парк» это первый ориентир. Разница в цене небольшая, а разница в годе постройки и транспортной доступности заметная.
Если сравнивать напрямую: RedSide выигрывает территорией, парком и готовой инфраструктурой, «Сити Парк» выигрывает новизной и близостью к «Выставочной» и «Деловому центру». Выбор зависит от того, что для вас важнее каждый день: двор или метро.
Вердикт: брать, если нужен готовый премиум на Пресне с закрытым двором, бассейном и видом на Сити, и вы готовы к 15-17 минутам до метро. Не брать, если метро, школа и новый дом для вас важнее парка и территории.