II-05 - редкий для Москвы случай, когда серию называют сталинкой, хотя строили её уже во второй половине 50-х, на пороге хрущёвской реформы. Это пятиэтажная версия восьмиэтажной серии II-04, и по духу это действительно поздняя сталинка: высокие потолки, большие кухни, лепнина на части домов.
Домов в Москве и области около 90, массово их не сносят. Для покупателя это важный сигнал: II-05 не хрущёвка, а просторный дом с почти трёхметровыми потолками. Разберу, что за серия, какие у неё планировки и где подвохи.
История
Серия II-05 - пятиэтажная версия крупноблочной серии II-04. Проект разработало САКБ, Специализированное архитектурно-конструкторское бюро. Дома строили с 1954 по 1959 год, блоки выпускал Московский завод ЖБИ №2. Кроме Москвы серия встречается в Химках и Дзержинском.
Кроме блочной версии была и кирпичная, но она распространена меньше: по срокам и стоимости она не давала выигрыша перед другими кирпичными проектами. Именно крупноблочные II-05 считаются поздними сталинками: на части домов есть лепнина, а планировки просторнее хрущёвских.
Любопытная деталь. По строительным каталогам 50-х, II-05 и её восьмиэтажный аналог II-04 были последними сериями, где ещё допускалось покомнатное расселение, то есть коммунальные квартиры. Это хорошо показывает момент, на котором серия появилась: старое уже уходит, новое ещё не победило.
Особенности серии
Дома пятиэтажные, первый этаж обычно жилой, подъездов два или три, на этаже четыре квартиры. Лифта в пятиэтажках нет, но не потому, что его не предусмотрели: лестничные марши разделены пространством, в котором в восьмиэтажной версии стоит лифтовая шахта. Поэтому часть домов позже надстроили до семи этажей и оснастили лифтом без проблем.
Потолки 2,95 метра, в кирпичных домах до трёх метров. Для середины 50-х и тем более для последующих хрущёвок это очень много. Балконы есть почти во всех квартирах, начиная со второго этажа, но в разных домах они начинаются со второго, третьего и даже четвёртого этажа. Мусоропровод с клапаном на межэтажной площадке, вентиляция естественная.
Конструктив: наружные стены из крупных трёхслойных шлакобетонных блоков толщиной около 50 см, перегородки гипсобетонные 14 см, перекрытия безпустотные железобетонные 16 см. Несущих стен довольно много: наружные, в том числе торцевые, поперечные, продольные межквартирные и стены лестничных клеток. В торцевых квартирах несущей оказывается даже стена между комнатой и санузлом.
Планировки
Однокомнатных квартир в серии нет вообще, только двух- и трёхкомнатные. Это ещё одно отличие от хрущёвок, где однушки были основным форматом. Все комнаты изолированные, санузлы раздельные, ванна стандартная 1,7 метра.
Двушка: общая 53-54 м², жилая 33-34 м², кухня 8-9 м². Трёшка: общая 77-78 м², в кирпичных домах до 80, жилая 52-53 м², кухня 8-10 м². Для сравнения, в хрущёвке двушка того же времени это 41-45 м² с кухней 5-6 метров. Разница в пользу II-05 огромная.
Перепланировка
Несущих стен внутри квартиры немного, поэтому вариантов перепланировки тут больше, чем в хрущёвках. Несущие только наружные и межквартирные стены, а также стены лестничных клеток. Всё остальное, включая перегородки между комнатами, ненесущее.
Мне видится, что лучший сценарий в II-05 это не ломать лишнего. Комнаты изолированные и нормальных размеров, кухни 8-10 метров, потолки под три метра. Такую квартиру можно сделать современной отделкой и мебелью, не трогая планировку: потенциал уже заложен в метрах. Перепланировка нужна скорее точечно, чтобы расширить прихожую или объединить кухню с гостиной.
Плюсы и минусы
Плюсы
- Высокие потолки 2,95-3,00 м.
- Большие площади: двушка 53-54 м², трёшка 77-78 м².
- Кухни 8-10 м², вдвое больше хрущёвских.
- Раздельные санузлы и изолированные комнаты.
- Хорошая звукоизоляция.
- Всего четыре квартиры на этаже.
- Мало внутренних несущих стен, есть что перепланировать.
Минусы
- В пятиэтажках нет лифта, он только в надстроенных домах.
- Ветхие коммуникации, санация нужна почти всем домам.
- Балконы не во всех квартирах, на нижних этажах их часто нет.
- Неопределённость со сносом: отдельные дома сносят при реконструкции кварталов.
- Многие дома стоят на оживлённых улицах.
Модификации серии
У серии две основные модификации, II-05-01 и II-05-02, они различаются раскладкой торцевых и рядовых секций. Кроме блочной версии была кирпичная, с потолками до трёх метров.
Снос по серии точечный. Массово II-05 не сносят, но отдельные дома уходят при комплексной реконструкции кварталов, остальные проходят капремонт и санацию. Есть даже реализованный проект надстройки на улице Строителей: пятиэтажку подняли до семи этажей и добавили лифт.
И ещё нюанс для документов: в базах БТИ дома II-05 иногда ошибочно числятся как серия 1-515. Если покупаете квартиру, стоит сверить серию, потому что от неё зависят и планировки, и перспективы дома.
Итог: брать или не брать квартиру в серии II-05?
II-05 - один из лучших вариантов среди старого московского жилья. Формально это пятиэтажка 50-х, но по факту поздняя сталинка: почти трёхметровые потолки, двушки по 53 м², трёшки по 78, кухни по 8-10 метров и раздельные санузлы. Для покупателя, который ищет просторный дом в старом фонде и готов к отсутствию лифта, серия подходит.
Брать стоит тем, кто ценит метры и высоту, кому важен центр или ухоженный район, и кто не против вложиться в коммуникации или дождаться санации. Дома малоэтажные, дворы спокойные.
Не стоит, если нужен лифт и этаж повыше, новая электрика и вода без вопросов, или если дом уже попал в план сноса. И обязательно проверяйте серию по документам: II-05 иногда путают с 1-515, а это уже совсем другая история.