«Бадаевский» обсуждают даже те, кто недвижимостью не интересуется. Два вытянутых дома-«ленты» стоят над набережной Москвы-реки на тонких 35-метровых колоннах, а под ними сохранились корпуса старого пивоваренного завода. Первую очередь уже сдали, и по ней можно ходить ногами, а не смотреть рендеры.
Строит проект Capital Group, архитектуру делало швейцарское бюро Herzog & de Meuron, лауреаты Притцкеровской премии. Место - набережная Тараса Шевченко в Дорогомилово, первая линия реки. Заявлены свой парк на 4 га, реставрация памятников, рынок, баня, бассейн, школа искусств.
Ниже - что уже построено, сколько стоит и где в этой картинке прячутся подвохи.
Концепция
Идея в том, чтобы поднять новое жильё над историческим заводом и не заслонять его. Дома стоят на 188 сталежелезобетонных колоннах высотой 35 метров и диаметром 92 сантиметра. Из них 137 вертикальные, 51 наклонная, каждая рассчитана на 3000 тонн. Поэтому первый жилой этаж начинается на высоте десятого этажа обычного дома, а внизу освобождается 4 га под парк.
Решение редкое для Москвы, и в 2019 году проект получил за него награды World Architecture Festival. Но сложная конструкция это и главный источник рисков: 188 тонких колонн придётся обслуживать десятилетиями.
История места
Бадаевский пивоваренный завод - памятник промышленной архитектуры. Над ним в разное время работали Август Вебер и Роман Клейн, автор ЦУМа и Пушкинского музея. В 1910-х Клейн перестроил главный корпус, возвёл элеваторы и водонапорную башню. В 1900 году завод выпустил 1,2 млн вёдер пива и занял первое место по сбыту бутылочного пива в стране.
Capital Group реставрирует два исторических строения, а третье, утраченное в советские годы, отстроил заново по чертежам. Это, пожалуй, самая сильная часть проекта: здесь сохраняют настоящую архитектуру, а не рисуют маркетинг.
Расположение и инфраструктура
Адрес - набережная Тараса Шевченко в Дорогомилово, первая линия Москвы-реки. Рядом Кутузовский проспект, Москва-Сити, гостиница «Украина». До метро Киевская и Смоленская застройщик обещает около 15 минут пешком, до Кремля по прямой - около 15 минут на машине.
Оговорка «на машине» тут решающая. Кутузовский и ТТК рядом, это одни из самых загруженных магистралей города, и в часы пик 15 минут превращаются в 40. Метро не под окнами, а в 15-20 минутах ходьбы. Набережная красивая, но она же транзитная: летом тут прогулки и речные трамвайчики, а круглый год - поток машин вдоль реки.
Внутри комплекса обещают фермерский рынок, рестораны, крафтовую пивоварню, баню в бывших элеваторах, фитнес с бассейном, школу искусств, амфитеатр и коворкинг. Но это инфраструктура для всего района и туристов, а не только для жильцов. По выходным под окнами будет людно и шумно.
Архитектура и благоустройство
Две «ленты» по 18 этажей, панорамное остекление, лоджии, которые огибают дома и формируют волнистый фасад. Под домами разбит парк с лесом, лугом, садом и опушкой, десятки видов растений и большая лужайка. Со стороны реки это выглядит эффектно, и фотографии тут не врут.
Есть и нюансы, которые понимаешь, когда подходишь ближе. Двора на уровне квартиры тут нет вообще: парк и площадки внизу, на земле, а первый жилой этаж начинается с высоты десятого. С маленькими детьми это лифт вниз и вверх на каждую прогулку. Для пожилых людей и тех, кто боится высоты, тоже не очевидный плюс.
Содержать такой дом будет дорого. 188 тонких колонн, огромные стеклянные фасады, парк на искусственных основаниях, всё это требует обслуживания, и стоимость метра в «Бадаевском» будет заметно выше обычной. Необычная конструкция даёт красоту, но оставляет вас зависимыми от её исправности.
Квартиры и планировки
Форматы от 1 до 8 комнат, площади от 46,6 до 917 м². Студий и компактного жилья нет: минимальная квартира 46,6 м², реальный вход около 80 млн рублей. Цены ниже привожу без акций, как в каталоге застройщика.
1-комнатная 55,1 м² - 79 576 936 ₽
Западная «лента», 13 этаж, предчистовая отделка. Кухня-гостиная около 32 м², спальня, санузлы и большая лоджия. За 55 м² просят почти 80 млн, это 1,44 млн за метр. Отдельная спальня есть, но по факту это однушка за цену хорошей трёшки в центре.
2-комнатная 58,9 м² - 85 421 118 ₽
Западная «лента», 12 этаж, без отделки. Две комнаты, кухня, два санузла, лоджия. 1,45 млн за метр. Две комнаты на 58 м² это нормально, но всё снова упирается в цену.
3-комнатная 122,8 м² - 175 000 000 ₽
Западная «лента», 13 этаж, без отделки. Три комнаты, кухня-гостиная, несколько санузлов, большая лоджия. 1,43 млн за метр и 175 млн за квартиру. Тут уже простор, есть где развернуться.
4-комнатная 178,7 м² - 261 600 000 ₽
Западная «лента», 11 этаж, без отделки. Четыре комнаты, кухня-гостиная, санузлы, лоджия. 1,46 млн за метр, 261,6 млн за квартиру. За такие деньги люди обычно выбирают уже между домами.
Отдельно про метраж. В площади этих квартир сидят большие лоджии и террасы, от 10 до 38 м². На сайте они выглядят как обычные метры, но жилой площади в квартире меньше. При цене 1,4-1,5 млн за метр разница набегает на миллионы, и её стоит считать отдельно.
Ход строительства
Первую очередь, западную «ленту», ввели в эксплуатацию: 18 этажей, 323 квартиры и 3 виллы на кровле, 222 машино-места, адрес Кутузовский проспект, 12 корпус 4. Восточная «лента» ещё строится, по данным застройщика выполнено около половины остекления фасадов.
Сроки тоже вызывают вопросы. Проект презентовали и начали продавать задолго до сдачи, награды World Architecture Festival он получил в 2019 году, а первая очередь дошла до ввода только сейчас. Точные сроки по восточной «ленте» на сайте не указаны, их надо смотреть в проектной декларации и ДДУ.
222 парковочных места на 323 квартиры и 3 виллы, это меньше одного места на квартиру. Для дома такого уровня и такой локации маловато, и где ставить вторую машину, непонятно.
Плюсы и минусы
Плюсы
- Необычная архитектура Herzog & de Meuron, редкое для Москвы инженерное решение.
- Первая линия Москвы-реки, панорамные виды из каждой квартиры.
- Свой парк 4 га и отреставрированные исторические корпуса.
- Инфраструктура: рынок, рестораны, баня, бассейн, школа искусств.
- Первая очередь сдана, дом можно посмотреть вживую, а не на рендере.
Минусы
- Цена: от ~80 млн за однушку 55 м², 1,4-1,5 млн за м² и до 315 млн за лот.
- Нет студий и малых площадей, порог входа очень высокий.
- Большие лоджии и террасы входят в площадь, жилых метров меньше.
- Кутузовский и ТТК рядом: шум и пробки, до метро 15-20 минут ходьбы.
- Парковка: меньше одного места на квартиру.
- Долгий проект: награды в 2019, первая очередь сдана только сейчас, вторая ещё строится.
- Дорогая эксплуатация из-за сложной конструкции и больших фасадов.
- Парк и инфраструктура открыты для города, а не только для жильцов.
Итог. Брать или не брать квартиру в «Бадаевском»?
«Бадаевский» трудно назвать местом для жизни. Это дом-игрушка для очень богатых людей: однушку здесь продают за миллион долларов, по цене квартиры в Монако, и покупают её не ради метров, а как вещь из коллекции.
Всё, что в проекте действительно хорошо, история места, локация на реке, инфраструктура, существует внутри архитектурного решения, эксплуатации и самой уникальности проекта. Это безусловно туристическое место, а не тихий жилой квартал.
Я плохо представляю, как этот дом можно рассматривать как понятное место жизни и правда жить в нём, а не быть фигурой за глянцевым фасадом витрины. Скорее всего его ждёт одно из двух. Либо жёсткая закрытость в пользу жильцов, когда внутрь пускают только своих. Либо судьба башен Сити: хаб арендных решений, видовые посуточные апартаменты, инсталокации, квартиры под вечеринки и другие объекты, созданные для картинки, а не для жизни.