В Сокольниках, в двух шагах от легендарного парка, появился новый жилой квартал - КОД Сокольники. Он строится на месте бывшего грузового двора, и уже по концепции это не очередной «человейник», а семейный квартал с собственным прудом и парком внутри.
Проект любопытен сразу с нескольких сторон: и локацией в старом, обжитом районе, и ставкой на просторные семейные квартиры, и архитектурой от известного бюро. Сегодня - полный разбор: что за проект, где он, что с квартирами и ценами и стоит ли брать здесь квартиру.
Концепция
КОД Сокольники - проект девелопера «Новая Эра» (группа РЖД‑Недвижимость). Компания занимается редевелопментом бывших грузовых дворов Московской железной дороги, и Сокольники - один из первых её проектов «в продаже». Участок здесь небольшой - около 10,6 га, а сам замысел - вернуть территории природу.
Ключевая идея квартала - «жить в парке». В центре территории создают собственный парк площадью около 3 га с прудом и ландшафтом: луга, поляны, беседки для пикников, дорожки для прогулок и бега. От квартала до главного парка Сокольники - всего около 400 метров, вход фактически продолжает зелёную зону. Архитекторы называют это возвращением исторической природы места: когда-то здесь протекала река Рыбинка.
Ставка сделана на семьи: по задумке две трети квартир имеют две и более спальни, а двор задуман как продолжение парка - с местами для отдыха и детских игр.
Расположение и инфраструктура
Локация - сильная сторона проекта. Квартал стоит в районе Сокольники, рядом с парком и метро. Пешком до станции метро «Сокольники» - около семи минут, рядом и МЦД‑3 «Митьково». Почти прямой выезд на ТТК; площадь Трёх вокзалов - примерно в пяти минутах, до центра - около десяти. По сути, это редкий для нового жилья случай, когда природа и центр города рядом одновременно.
Но есть и обратная сторона: рядом железная дорога и МЦД «Митьково», а квартал стоит на месте бывшего грузового двора - часть корпусов будет слышать поезда и видеть железнодорожную инфраструктуру, особенно на нижних этажах. Смотреть нужно конкретный корпус и сторону.
С инфраструктурой тоже порядок. По проекту на территории построят детский сад на 350 малышей и школу на 650 учеников. Вокруг уже работают девять государственных детских садов и несколько сильных школ, включая школу № 1530 им. Ломоносова и Европейскую гимназию; вузы - от МГТУ им. Баумана до Политеха и МЭИ - в удобной доступности.
Архитектура и благоустройство
Архитектуру квартала делало бюро «Остоженка» (главный архитектор проекта - Андрей Гнездилов). Дома - разной высоты, от 6 до 39 этажей, с кольцевой структурой и террасами. Низ облицован терракотовым кирпичом, верх - панорамное остекление: низ смотрится основательнее, верх легче. Но приём спорный: 39-этажные человейники рядом с малоэтажными корпусами и парком выглядят массивно, а фасады разных корпусов собраны из кирпича, стекла и панелей в разных пропорциях.
Квартиры - с высокими потолками от 3 до 4 метров, во многих - угловое и панорамное остекление, летние помещения. Входные группы - с высокими потолками и большими окнами; обещают лаунж-зону, коворкинг, детскую игровую и места для колясок. Это типовой набор бизнес-класса, но оценить его можно будет только после сдачи.
Паркинг подземный, с подогреваемой рампой, келлерами, велопарковкой и дроп-поинтом для курьеров. Но цифры настораживают: около 289 машино-мест на 807 квартир первой очереди - меньше 0,4 на квартиру. Для семейного квартала этого мало, а парковок во дворе, судя по проекту, не предусмотрено - машинам просто негде будет встать.
Квартиры и планировки
Всего в проекте более 90 планировочных решений - от компактных студий 28 м² до пентхаусов 383 м². Средняя площадь квартиры - около 65 м², а 67% резиденций имеют две-три спальни. Отделка: в лотах указана чистовая. Ниже - пять реальных лотов с сайта застройщика, от студии до большой четырёхкомнатной.
Студия, 29.3 м² - 21.4 млн ₽
Компактная угловая студия в корпусе 2.1 на 2 этаже из 12. Потолки 3 метра, вид во двор, отделка чистовая. Самый доступный вход в квартал.
Однокомнатная, 42.8 м² - 28.2 млн ₽
Угловая однушка с кухней-гостиной и гардеробной, окна и угловое остекление, потолки 3 метра, вид во двор. Для одного человека или пары - достойный вариант.
Двухкомнатная, 67.7 м² - 44.7 млн ₽
Угловая двушка с мастер-спальней, двумя санузлами, угловой кухней-гостиной и приватным зонированием. Окна на две стороны света, есть вид на пруд. Один из самых сбалансированных форматов под семью.
Трёхкомнатная, 90.4 м² - 58.5 млн ₽
Просторная угловая трёшка: мастер-спальня, два санузла, кухня-гостиная, приватное зонирование. Окна на две стороны, вид на пруд и город. Полноценный семейный формат.
Четырёхкомнатная, 118.6 м² - 103.1 млн ₽
Большая квартира в корпусе 2.2 на 37 этаже из 39. Потолки 3.5 метра, окна в пол, мастер-спальня, гардеробная и постирочная. Кухня и гостиная здесь разделены, есть отдельный кабинет, а санузлов - два полноценных. Виды - на Москва-Сити, город и сталинские высотки, окна на закат.
Ход строительства
Проект молодой, продажи только стартовали, стройка на начальной стадии: по данным застройщика идут работы по свайному полю, разработка котлована, устройство стены в грунте и водопонижение. Дом ещё не вышел из земли. По проектной декларации ввод в эксплуатацию - IV квартал 2029 года, а передача ключей дольщикам - до 31 декабря 2030 года. То есть до новоселья ещё около четырёх лет, и это важный фактор при покупке.
Плюсы и минусы
Плюсы
- сильная локация: парк Сокольники в 400 метрах, метро «Сокольники» и МЦД «Митьково» рядом, почти прямой выезд на ТТК;
- собственный парк с прудом и продуманное благоустройство;
- ставка на семейные форматы: 67% квартир с двумя и более спальнями;
- высокие потолки от 3 метров, панорамное и угловое остекление;
- архитектура от бюро «Остоженка», разнообразные фасады;
- подземный паркинг с келлерами;
- чистовая отделка в лотах.
Минусы
- высокие цены - вход в квартал начинается примерно с 21 млн ₽;
- долгий срок: ввод - IV кв. 2029, ключи - до 31.12.2030 (ждать около четырёх лет);
- рядом железная дорога и МЦД - возможен шум, особенно на нижних этажах;
- мало парковочных мест: ~289 на 807 квартир, а парковок во дворе по проекту нет;
- большая часть лотов - просторные (и дорогие) семейные квартиры, компактных мало;
- часть инфраструктуры (сад и школа) - пока только в проекте.
Брать или не брать квартиру в КОД Сокольники?
КОД Сокольники - редкий для Москвы случай, когда новый бизнес-класс появляется в старом зелёном районе у большого парка, а не в чистом поле. Но справедливости ради: сам квартал строится на месте бывшего грузового двора - это тоже редевелопмент промзоны, просто очень удачно расположенной.
Если вам важны локация, природа рядом и семейный формат квартиры - проект стоит внимания. Но есть и минусы: высокая цена (за 40-60 млн ₽ вы покупаете бизнес-класс, но не готовый дом), долгий срок - ключи не раньше 2030 года, шум от железной дороги и дефицит парковки. Смотреть нужно конкретный корпус, сторону и видовые характеристики.