Среди московских хрущёвок есть одна, которую ни с чем не спутаешь. Посмотрите на пятиэтажку с крутой двускатной крышей и высоким коньком - почти наверняка это серия II-28. Её ещё пишут как П-28.
Это одна из первых московских серий хрущёвок: её строили всего четыре года, с 1958 по 1961-й, и только в Москве. Но именно II-28 задала узнаваемый облик целым кварталам Черемушек и других районов. Сегодня разберём серию по косточкам: история, конструктив, планировки, перепланировка и вердикт - брать или не брать.
История
Серия II-28 разработана в 1957 году мастерской «Моспроект» - на основе экспериментального проекта ЭК-1, который реализовали на Ленинградском проспекте. Так что II-28 - не абстрактный типовой проект, а прямое развитие одного из первых экспериментов московского индустриального домостроения.
Типовой проект II-28 предусматривал только линейные дома из 2, 3 или 4 секций - отсюда варианты II-28-2, II-28-3 и II-28-4, где последняя цифра означает число подъездов. Например, II-28-4 - пятиэтажка на 80 квартир.
Строили серию с 1958 по 1961 год, и только в Москве - в Подмосковье домов II-28 нет. Встречаются они в Черемушках, Марфине, Преображенском, Мещанском, Богородском, Хорошёво-Мнёвниках, Академическом, Пресненском и других районах. За годы строительства внешний вид и планировки несколько раз меняли, поэтому дома серии заметно отличаются друг от друга.
Особенности серии
Визитная карточка II-28 - двускатная крыша с высоким коньком. Для хрущёвок это редкость: у большинства серий кровля плоская или пологая, а здесь настоящая скатная крыша. Есть и варианты с другим исполнением, но именно «домик с коньком» узнаётся мгновенно.
Вторая характерная деталь - выступающие за плоскость фасада стены лестничных клеток. Фасады при этом не штукатурили: цвет дома - это цвет самого материала, щелевого кирпича песочного цвета или лицевого кирпича из белой глины. Небольшую часть зданий, продолжая эксперименты с материалами, построили из блоков.
Наружные стены - семищелевой или полнотелый пористо-дырчатый кирпич, часть домов - из керамзитобетонных семищелевых блоков. Несущие стены, и наружные, и внутренние, - толщиной 51 см. Перегородки - гипсобетонные панели 8 см, перекрытия - железобетонные круглопустотные плиты 22 см.
На каждом этаже - по 4 квартиры, первый этаж, за редким исключением, жилой. Балконы есть во всех квартирах, начиная со второго этажа (на первом их не предусмотрено). Санузлы в однокомнатных квартирах совмещённые, в остальных - раздельные, с ваннами 150-160 см. Потолки в большинстве квартир - минимальные 2,48 м, но встречаются модификации и до 2,65 м.
Отдельная особенность серии - мусоропроводы с загрузочными клапанами прямо на междуэтажных площадках. Для хрущёвки это редкость. А вот лифтов в большинстве домов нет, хотя в части зданий их всё же смонтировали - уже внешним исполнением.
Планировки
Планировки II-28 - типичные хрущёвские: компактные, с узкими коридорами. В двух- и трёхкомнатных квартирах встречаются проходные комнаты. Часть квартир позже модифицировали, добавив встроенные шкафы и кладовки, но основные недостатки это не исправило.
Площади небольшие: однокомнатные - до 27 м², двухкомнатные - 34-42 м², трёхкомнатные - 54-59 м². Кухни - 5-6 м². По конкретным планировкам разброс больше: на планах встречаются однушки 30-32 м², двушки 42,9-47,3 м² и трёшки около 54 м².
Однушки
Комната около 16-19 м², кухня 5-6 м², совмещённый санузел, узкая прихожая. Для одного человека - нормально, но тесновато.
Двушки
Две комнаты (примерно 11-17 м²), кухня 5-6 м², раздельный санузел. В части квартир одна из комнат проходная - придётся либо мириться, либо перепланировывать.
Трешки
Три комнаты общей площадью около 54 м², кухня 6-7 м². Тоже встречаются проходные комнаты и узкий коридор.
Перепланировка
С технической точки зрения перепланировка в II-28, как и в большинстве кирпичных домов, не вызывает особых сложностей: несущие - только наружные и внутренние стены толщиной 51 см, а перегородки гипсобетонные, их можно трогать. Проблема в другом - маленькая площадь и неудобная исходная планировка, поэтому варианты приходится прорабатывать особенно тщательно.
Типичные задачи - объединить санузел, расширить коридор за счёт кухни, убрать проходную комнату. Всё это в кирпичном доме реально.
Плюсы и минусы
Плюсы
- кирпичные стены и узнаваемый облик с двускатной крышей;
- мусоропровод на площадке - редкость для хрущёвки;
- балконы во всех квартирах со 2 этажа;
- раздельные санузлы в двух- и трёхкомнатных квартирах;
- технически простая перепланировка;
- в части домов есть лифт;
- серия только московская - дома стоят в обжитых районах.
Минусы
- маленькие площади и кухни 5-6 м²;
- низкие потолки 2,48 м;
- проходные комнаты и узкие коридоры;
- слабая звуко- и теплоизоляция;
- хрупкие балконные плиты, подверженные коррозии арматуры - где разрушены, их демонтируют;
- часть домов серии подлежит сносу по программам реконструкции кварталов.
Брать или не брать квартиру в II-28?
II-28 - это крепкая московская хрущёвка с характером: кирпич, узнаваемый облик, мусоропровод и раздельные санузлы. Для покупателя 2020-х главное - состояние дома: балконы (частая проблема серии), коммуникации, капремонт.
Если дом в порядке, II-28 - разумный бюджетный вариант в обжитом районе Москвы. Но помните: площадь и кухня здесь маленькие, а часть домов серии уже попала под снос. Смотреть нужно каждый конкретный дом - серия маленькая и очень разнородная.