Мы привыкли, что «пятиэтажка» - это синоним панельной хрущёвки. Но в конце 50-х и в первой половине 60-х в Москве строили не только панель. Огромный пласт пятиэтажек - кирпичные, и самая массовая из них - серия II-14.
Это те самые дома с характерными четырёхстворчатыми окнами, которые встречаются в любом районе города, где застраивались в конце 50-х - начале 60-х. Сегодня разберём, что это за серия, чем она отличается от панельных хрущёвок и стоит ли брать в ней квартиру в 2020-х.
История
Серия II-14 - проект САКБ, Специального архитектурно-конструкторского бюро Москвы, которое позже стало МНИИТЭП. Дома строили с 1956 по 1964 год в Москве и городах Подмосковья. Всего по проекту возвели свыше 540 домов, и массовому сносу они сегодня не подлежат - кроме отдельных случаев, когда мешают градостроительным решениям.
II-14 - это кирпичные дома этажностью от 4 до 6 этажей. Часть проектировалась с нежилыми цокольными этажами. Больше всего в Москве и области 4-5-этажных вариантов. Шестиэтажных построили немного, но все они уже оснащались пассажирским лифтом.
Ранние дома серии не подключались к городской теплосети. До 1970 года отопление шло от котельных в цокольных этажах, а горячую воду грели индивидуальными газовыми колонками. Центрального горячего водоснабжения в некоторых домах нет до сих пор.
В 1964 году, с развитием панельного домостроения, II-14 строить прекратили. За пределами Москвы и области серия практически не встречается.
Особенности серии
Главная архитектурная фишка II-14 - четырёхстворчатые окна: сдвоенные двухстворчатые оконные блоки и такие же балконные. До наших дней такое заполнение проёмов сохранилось далеко не везде - многие окна уже поменяли на обычные.
Другая особенность - по 3 квартиры на лестничной площадке, тогда как в панельных хрущёвках их обычно 4. Первые этажи достаточно часто бывают нежилыми.
В большинстве домов во всех квартирах, кроме первых этажей, есть балкон. Но встречаются варианты, когда у однушек вместо балкона под четырёхстворчатым окном - лишь консоль с небольшим бортиком под цветы.
Часть столичных пятиэтажек II-14 впоследствии оснастили лифтами, смонтированными на внешней стене подъезда. А в 1965 году серия получила второе дыхание - модификации II-14-34 и II-14-35, которые начали оснащать внутренними лифтами и мусоропроводом.
Планировки
Несущая система: наружные стены - кирпич около 51 см, внутренняя центральная продольная стена - тоже около 51 см, поперечные межквартирные стены и стены лестничных клеток - кирпич около 43 см. Перегородки - кирпич или гипсобетонные панели 8-16 см, перекрытия - круглопустотные железобетонные плиты 22 см. Высота потолков 2,5-2,65 м, в отдельных домах до 3 м.
Санузлы в 4-5-этажных домах раздельные, ванны нормальной длины - 160-170 см. В шестиэтажной версии часть квартир получила уменьшенные прихожие и совмещённые санузлы: площадь пришлось отдать под лифтовую шахту. В модификациях с лифтом часть однушек и двушек тоже меньше по площади.
Комнаты в большинстве случаев изолированные, но встречаются варианты и с проходной планировкой.
Однушки
Комната около 19 метров, кухня 6,9, раздельный санузел (в безлифтовых домах), прихожая и балкон. Для одного человека - вполне достойно, кухня больше, чем в панельной хрущёвке.
Двушки
Две изолированные комнаты - примерно 18 и 16 метров, кухня 7,7. Общая площадь около 44-45 м². Один из самых сбалансированных вариантов серии.
Трешки
Комнаты 18,2 и 8,9 метра плюс кухня 6,3. Общая площадь около 73-74 м². Маленькая комната - типичная детская или кабинет, но именно она чаще всего вызывает вопросы при перепланировке.
Перепланировка
Как и в большинстве кирпичных домов, перепланировка в II-14 редко требует вмешательства в несущие конструкции. Несущие здесь - только наружные стены и центральная продольная стена; всё остальное можно трогать.
Сложности возникают при объединении квартир или при попытке «преодолеть» продольную несущую стену - это уже тяжёлые работы с согласованием. В любом случае перепланировка требует согласования по закону.
При том что для строительства серии часто использовали не самые качественные материалы, а коммуникации изношены, у квартир хорошие перспективы: кирпичные стены дают хорошую тепло- и звукоизоляцию, а кухни по площади заметно больше, чем в поздних панельных хрущёвках.
Плюсы и минусы
Плюсы
- кирпичные стены - тепло и тихо;
- изолированные комнаты и раздельные санузлы в 4-5-этажных домах;
- кухни 6-8 метров - больше, чем в панельных хрущёвках;
- потолки до 2,65 м, а местами до 3 м;
- перепланировка почти не затрагивает несущие конструкции;
- распространённость - легко выбрать район;
- дома не подлежат массовому сносу.
Минусы
- старый фонд: изношенные коммуникации, местами газовые колонки и отсутствие центрального ГВС;
- не всегда качественный силикатный кирпич;
- в шестиэтажных версиях - уменьшенные прихожие и совмещённые санузлы;
- часть домов с внешними лифтами, что не украшает фасад;
- нет подвалов-паркингов и современной инфраструктуры.
Брать или не брать квартиру в II-14?
II-14 - это «правильная» кирпичная пятиэтажка: тёплая, с изолированными комнатами и нормальными кухнями. Для покупателя 2020-х это по-прежнему разумный вариант в хорошем районе - при условии, что дом прошёл капремонт, а коммуникации в порядке.
Я бы рассматривал II-14 как крепкую альтернативу панельным пятиэтажкам: по качеству стен и планировкам она их обходит, но проигрывает в состоянии инженерии. Смотреть нужно каждый конкретный дом - серия слишком долго и слишком массово строилась, чтобы судить о ней по одному двору.