На что обратить внимание при покупке квартиры? Сколько стоит ремонт для нормальной жизни в квартире? Какие работы точно надо сделать?
На консультациях у меня люди делятся на два типа. Первым вообще все равно на ремонт - точно будут переделывать или готовы работать с бетонными стенами. Вторые сразу хотят жить, но часто не представляют что в новой квартире можно терпеть, а что нет. И часто у всех все кончается "нормальным" ремонтом для жизни.
Поэтому чтобы облегчить задачу и сэкономить время на консультациях решил описать то, что я понимаю под "нормальным" ремонтом.
Вообще, условно есть три типа ремонта (не отделки):
- Жилое состояние. Тут можно жить, будет не очень комфортно, но в целом ничего. Глаз не порадует, но у нас полстраны в таких квартирах живет. Но все же предполагает минимальный комфорт
- Нормальный ремонт. Его еще называют капитальный ремонтом. Об этом сегодняшняя статья.
- Крутой ремонт. Условно все что выше без какого-то предела. При этом для части квартир эта концепция не подойдет. Объясню в отдельной статье.
База
Итак, вы покупаете квартиру в 2025 году и хотите нормальный ремонт, чтобы сразу въехать. Сразу перевезти мебель и жить. Начнем с базы.
Пол и стены
На полу должна быть стяжка. То есть если в квартире лежит старая паркетная доска на оргалите или как-то на лагах приклеен 50 лет назад паркет это не нормально. Надо все вынимать и делать стяжку. Это очень трудоемко и про "сразу заехать" не получится.
Я не фанат обоев, но даже если вы любите обои, их нельзя клеить на простые бетонные стены. Обычный "пирог" в себя включает (средний вариант):
- Грунт-бетоноконтакт-грунт
- Ротбанд-Ветонит
- Шитрок
Далее у вас ровные стены, на которые можно клеить обои или красить. Разумеется, при осмотре квартиры вы внутрянку не увидите, но проверить фонариком насколько ровные стены можно.
Электрика
Тут самое важное. Это даже первее стен и пола. Потому что делается раньше. В квартире обязан быть электрощиток. Такой шкаф с автоматами.
И чем их больше, тем лучше. База включает в себя следующее:
- вводной автомат
- дифференциальный вводной автомат (или УЗО)
- отдельные УЗО на розетки каждого помещения (кухня, спальня, коридор, санузел и т. п.)
- отдельные автоматы на освещение каждого помещения
- отдельные автоматы на энергоемкие приборы: варочная поверхность, водонагреватель, кондиционер и т. п.
Штук 15 минимум наберется. Чем больше автоматов в щитке, тем лучше. Не 3, не 6, а 15-20-30.
Почему это важно? Зачем нужно УЗО или дифференциальный автомат можно отдельно почитать. Количество автоматов дает гибкость при проектировании, а также более комфортно. Плюс та же безопасность, когда у вас не одно УЗО на все помещение.
Стены можно выровнять, ламинат поменять на дорогой паркет. А старый алюминиевый кабель в панельке навсегда. И хорошо если его заменили на 2.5 мм медь для розеток или 6 мм для плиты. Можно раздолбать стену и добавить пару розеток от текущей - будет запас по мощности. Стену потом можно хорошо заделать (даже я умею это руками). А вот если приходит в комнату на все один кабель - ничего вы не сделаете.
Сантехника
Тут чуть проще, потому что переделать сантехнику - это переделать одно помещение. Это не многие миллионы, а ок. 700-800 тыс. руб. Но тем не менее, лучше, чтобы это УЖЕ было в квартире сделано. Для простоты рассмотрим ОДИН стояк. То есть у нас туалет, ванна, кухня - питаются от двух труб и отвод идет в одну трубу.
Что должно быть:
- вводные краны ДО счетчиков воды
- очень желательно фильтры грубой очистки
- желательно фильтры тонкой очистки
- счетчики воды (вдруг их нет)
- гребенки на горячую и холодную воду, у каждого потребителя отдельный кран (то есть минимум 4 холодной и 3 горячей)
- вывод к полотенцесушителю внутри стены и сам полотенцесушитель, причем он заменяемый
Самостоятельно я НЕ рекомендую сейчас делать водяной полотенцесушитель, но непонятной покрашенной трубы М-образной формы быть в ванной точно не должно.
Встроенная мебель
Это дело вкуса, докупать какую-то мебель как встройку или купить квартиру с уже встроенной мебелью. Давайте перечислю что может быть:
- встроенная кухня с техникой
- встроенные шкафы/гардеробные системы
- дверцы купе/дверцы в кладовку/люки
- места хранения/полки
- встроенный стол/консоль
- зеркала с подветкой
Все это не критично, и можно заказать под свой дизайн-проект, но если это есть и вас устраивает, то почему бы и нет.
Хорошо бы иметь
Все, что выше перечислено выше - это необходимый минимум. Если нет какого-то одного пункта мы приходим к расходам в сотни тысяч и миллионы рублей и состояние квартиры автоматически падает до "жилого" или ниже.
Но если вам не безразлично как жить, то давайте подумаем, что еще должно по-хорошему быть:
- два конутра света на каждое помещение минимум (люстра + подсветка или лампа + подсветка зеркала или лампа + бра), причем проводка проведена и все с выключателей
- 5 розеток в каждом помещении минимум, лучше 6-7, на кухонном фартуке минимум 3
- кондиционер (встроенные в стену трубы)
- непластиковые откосы окон (гипсокартон или прямо штукатурка)
- радиаторы отопления современного дизайна (хотя бы потому, что переделывать их - это варить трубы)
Список можно продолжать дальше...
Стоимость
Обычно, когда я говорю про нормальный или капитальный ремонт - опять же без дизайнерских изысков и без дорогой мебели, я говорю про 1000 долларов за кв. метр за все. То есть да в это все входит условно 300-400 долларов за работу, 300-400 долларов за материалы и 300-400 долларов за мебель и декор. Дешевле это не стоит. Дороже может легко. Я был в интерьерах с бюджетом 0.5 млн. за кв. метр. и это далеко не предел.
И нет разницы что переделывать: бабкин ремонт в панельке 1970-х годов или вырвиглазные упражнения дизайнера 2000-х. Цена одна, полумер нет. Об этом нужно помнить как при покупке квартиры с "нормальным" ремонтом, так и при продаже своей по адекватной цене.
Итог
Заметьте, я здесь ни разу не упомянул про покрытие пола, про материал потолка, про дизайн дверей или цвет выключателей. Вообще ничего про чистовую отделку, дизайн или декор. Все это меняется и довольно безболезненно при желании докупается. Даже кухню можно встроенную поменять достаточно быстро. Но это в разы проще, чем сделать стяжку или выровнять стены. А что делать если этого нет?
Есть люди, кто готов делать ремонт по комнатам. Например, отремонтировать кухню, а через пару лет спальню. Не делайте так. Это мерзкое и жалкое зрелище и в разы больше и ограничений.