Я много раз всем говорю, что я не риэлтор, а консультант по жилой недвижимости. Но я еще и экономист, и поэтому я хочу провести некую аналитику для своих читателей.
Что влияет на рынок жилья
Для меня очень важно донести до своих читателей некие утверждения, в которые я верю. Вы можете со мной не согласиться, однако вся статья будет основана на них.
1. Инфляция есть, была и будет
Инфляция в какой-то момент достигшая отрицательных значений в еврозоне в 2010-х годах, сейчас активно растет по всем валютам. Долларовая инфляция тоже. Инфляция - это запрограммированный процесс обесценивания денег.
2. Стоимость жилья - это производное от экономики в данном городе
Понимаете, квартиры в Москве дорогие потому что здесь есть экономический рост и можно заработать. Дешевые квартиры там, где зарабатывать тяжело или в принципе невозможно (см. регион Калабрия в Италии). Но деньги - величина непостоянная, курсы меняются каждый день, особенно сейчас, а еще и инфляция. Поэтому перейдем к тому, что у всех одинаково - время.
3. Важна не цена, а сколько нужно времени, чтобы накопить на квартиру
Для Москвы при очень грубых подсчетах (цена однушки в Москве 10 млн.) и средней зарлате 100 тыс. рублей получится 8 лет, 4 месяца.
Да, все это время нужно где-то жить, что-то есть, на чем-то ездить. Но именно это соотношение предлагаю иметь в виду, так как его можно сравнивать для многих стран. Например,
- Берлин - 5 лет
- Сеул - 8 лет и 6 месяцев
- Париж - 12 лет и 3 месяца
То есть мы видим, что в Москве не сильно дорогая и не сильно дешевая недвижимость. Да, в Сан-Франциско средней зарплате 104 тыс. долларов в год (правда до налогов), жилье не может стоить 200-300 тыс. долларов. Это будет минимум 500-800 тыс. И 2500-3500 долларов за однушку в месяц. Если с этим понятно, идем дальше.
4. У жилой недвижимости глобально нет причин дешеветь, если не рушится экономика
Дорожает земля, стройматериалы, рабочая сила и топливо. Недвижимость же остается стоять. Именно поэтому она привлекательна для инвестиций. Тут как бы время остановилось, и в большинстве случаев затраты на поддержание сильно меньше дохода от нее (не берем курортную недвижимость, например).
Коммерческая #недвижимость может сильно подешеветь по разным факторам, а вот жилая - нет. Люди здесь живут и зарабатывают и ее стоимость зависит в основном от средней зарплаты.
5. Если экономика рушится, что с ценами на жилье
Тут надо смотреть, почему. Например, в Детройте из-за топливного кризиса, японских машин и смены парадигмы стали потихоньку закрываться автозаводы. И вот - заброшки, неблагоприятные соседи, низкие цены на жилье.
В текущей ситуации:
- рублевая инфляция
- долларовая инфляция
- рост курса доллара в 1.5 раза
Нет никаких оснований, что цена в рублях может понизиться на квартиры в Москве.
Прогнозы
Давайте взглянем на этот милый график.
Надеюсь, понятно, насколько бессмысленно давать прогнозы?
Мы помним, как в 2021 стоимость квартир в Москве увеличилась процентов на 30-40. То есть с 200 до 260-280 (тыс. руб.) за метр, если говорить о вторичке. Но из-за пандемии и рубль просел, поэтому давайте зафиксируем 4000 долларов для конца 2021 года. Ну ок, 3700.
Попробую дать осторожный прогноз:
Сейчас (начало марта 2022) если вы хотели купить #жилье за наличные рубли, нужно это делать прямо сейчас. Недвижимость если и будет дешеветь, то медленнее, чем рубли.
Если вы хотели взять ипотеку, то не стоит. Ставка 18-20-22% будет сжирать деньги быстрее. Положите на вклад под те же проценты и снимайте. НА мой взгляд, верхняя граница ипотеки - 12%. После - уже игра против времени.
Если вы хотели купить квартиру, но у вас были сбережения в валюте, то сейчас неплохой вариант для входа. Именно так большиснство покупало квартиры в 2014-2015 и в 2020-2021. Можно еще чуть-чуть подождать, но в целом однушка в Москве стоит снова 100 тыс. долларов. Как и должна стоить.