Итак, после прошлой статьи пошли закономерные комментарии:
И еще
Наверное, всем читателям интересны причины, по которым я решился на такой шаг и в целом как я себе представляю всю эту историю с квартирой в человейнике ПИКа.
Я планирую написать цикл статей и сделать некое реалити-шоу на 2 года, чтобы рассказать про все лайфхаки, подводные камни и истории, связанные с покупкой новостройки.
Что я взял?
Я взял однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м. покупал ее полностью онлайн. Процесс и тонкости опишу в отдельной статье.
Планировка, конечно, смарт. Площадь, близкая к минимальной. Это не студия, но здесь нет метра лишней площади.
Первая причина - льготая ипотека
Покупать строящуюся первичку за наличные - глупо. Потому что рядом стоят монолитно-кирпичные дома, где за те же деньги (или дешевле!) продаются более просторные готовые квартиры. Или за тот же ценник квартира будет видовой, больше и у метро (правда без отделки).
Я решился на этот шаг, как только точно узнал, что ставка 8% для всех закончится 1-го июля. Каких-то преференций, чтобы получить ипотеку под 3, 4, 5 или 6 процентов у меня нет. И да, я не успел взять ее в прошлом году, когда давали и более 6-ти миллионов рублей, и первоначальный взнос был меньше, и деревья были большими... Самое важное, что сожаление об упущенных возможностях не стало препятствием к покупке, и вот почему.
Важным моментом лично для меня стало то, что я не планировал брать дорогую квартиру. Мне важнее было использовать максимально кредитное плечо (до 6 млн.) с минимальным первоначальным взносом (от 30%). То есть диапазон интересующей стоимости был от 7.5 млн. (2.25 своих и 5.25 долга) до 8.5 (2.55 своих и 5.95 долга). Потому что вкладывать больше своих денег к квартиру при текущей ставке 16% нецелесообразно. То есть мне было важно взять деньги господдержи в долг и дешево, чтобы они работали, а самому думать о следующем:
Самоокупаемость ипотеки работает
Традиционное занятие доморощенных инвесторов в последние несколько лет это:
- покупка квартиры в ипотеку на стадии котлована и переуступка через пару лет в надежде, что продадут дороже
- покупка квартиры в ипотеку и ее последующая сдача с целью окупать ежемесячный платеж
Что касается первого варианта, то это работало много лет, но уже перестало работать, так как новостройки сейчас сильно дороже вторички (в пересчете на метр), а построенные и оформленные квартиры в соседних корпусах продаются дешевле, чем квартиры от застройщика на стадии каркаса. Это рискованный вариант, направленный на фактически спекуляцию фьючерсом на квартиру в надежде роста его цены. А если роста не будет, то инвестор понесет убытки.
Вариант два похож на долгосрочную инвестицию: здесь нет цели побыстрее продать, а значит можно сидеть в квартире в активе много лет, переведя ее на самоокупаемость - то есть вложив в какой-то момент энную сумму денег (первоначальный взнос, отделка, все пироги), она начнет приносить доход.
У меня нет цели продать квартиру, как она построится (льготную ипотеку все равно отменят, и ценники со вторичкой будут сравниваться постепенно). Но и нет цели жить в ней. Оптимальный горизонт - 7-9 лет.
Квартира - как комодити
Конечно я выбирал квартиру, а не купил первую попавшуюся на рынке. Но на самом деле при огромном количестве предложения (а новостроек действительно много) рынок почти в идеальном конкурентном равновесии. А значит искать что-то определенное, выбирать квартиру как для себя для цели инвестиций нет смысла. Так я пришел к мысли, что квартиру можно рассматривать как комодити, как жилую ячейку. Понятную, стандартизированную, которая найдет своего арендатора без особых проблем при минимальных рисках. Стоимость аренды и продажи которой целиком зависит от рынка, а не от факторов, обещыннх застройщиком.
Как я думал:
- Квартира должна стоить минимальных денег, чтобы не замораживать в этом инвестпроекте свои средства и не превращать ипотеку в тягость.
- Любая концепция (архитектура, спорт, какое-то величие, чинопочитание) удорожает объект, при этом покупаются обещания застройщика. При этом мне в целом нравится что делает ПИК в самом недорогом сегменте.
- Она должна быть минимальной площади, чтобы не переплачивать за метры, так как при аренде лишние 3-4 метра не важны, а при покупке это почти +1 млн.
- Квартира должна быть однокомнатной, так как на них в аренду самый большой спрос
- Она должна быть недалеко у метро, в районе с готовой, развитой инфраструктурой
- у квартиры должна быть хотя бы одна фишка, которая отличает ее от самых дешевых предложений при прочих равных, чтобы выдерживать демпинг и конкуренцию по цене. В моем случае этим стало расположение не напротив лифта. Вид из окна стоил сильно дороже.
При очевидных минусах района Котельники, он расположен близко от МКАД, а до Садового (м. Таганская) на метро можно доехать за полчаса.
Готовая отделка
Важным для меня фактором покупки стала готовая отделка - то есть стяжка, стены, потолки, проводка. Это - очень дорого и долго, гораздо дороже, чем купить мебель или перекрасить стены. ПИК сейчас продает квартиры с готовой отделкой.
Таким образом, в стоимость квратиры (и ипотеки) уже включена отделка, останется только что-то доделать, купить мебель и заселить арендаторов.
В следующих статьях:
- 5 стадий принятий льготной ипотеки
- почему именно этот объект ПИКа
- ошибка 99% людей при досрочном погашении ипотеки