В далеком 2008-м году автор блога успел поработать в девелоперской компании. В управлении, в котором трудился автор был человек с профессией "урбанист".
Дядька был интеллигентным очкариком лет 36, после получения степени в Нидерландах, стал помогать встраивать бизнес-центры и жилые комплексы компании в городскую среду.
Он то и поведал автору про два принципиально разных подхода застройщика к КОТ (комплексному освоению территории) в Москве.
Первый подход предполагает, что застройщику выделяется большой кусок земли для, собственно, освоения.
Типичное поведение застройщика
Застройщику плевать на город, на его жителей и кучу параметров вроде плотности улично-дорожной сети, красную линию кварталов и планировку улиц.
Им движут только три вещи:
- Построить больше метров. Понятно, что есть проект и согласованная высота, но часто она растет. А чем меньше метров в квартире, тем один метр дороже. Так делают студии 20 метров по 350 тысяч рублей за метр и 7 млн., хотя в соседнем доме продаются вполне понятные 35 метров за 8 млн.
- Продать эти метры еще дороже. То есть впарить их максимально дорого. В ход идет создание бренда ЖК (дом с названием это вообще финиш), сайта, "акции".
- Вписаться в нормы - то есть по детским площадкам, паровозным местам, школам и т. п. Это делается максимально простецки - так как на этом не заработаешь. Но оформляется прилично, чтобы не отпугнуть покупателей.
Тут все пункты плохи, но самый главный пункт - второй. Маркетологи пользуясь опытом проживания людей в регионах и хрущевках пытаются создать образ дома, который максимально не похож на то, что было.
В итоге мы получаем чудовищных монстров, которые уродуют город. И в которых почему-то все хотят жить.
Судите сами:
7 грехов маркетолога застройщика:
Высокая этажность
Что рекламируют: красивые виды, чистый воздух.
Почему: это максимально непохоже на опыт приезжих из регионов, которые жили либо в хрущевках, либо в частном секторе, а город у них ассоциируется с высотным строительством и небоскребами (Нью-Йорк, ага).
Что имеем: человейники в 30-50 этажей с очередями к лифтам, виды на промзоны, проблемы с парковкой из-за высокой плотности жителей при малой площади пятна застройки
Дворы без машин
Что рекламируют: дворы с детскими площадками, беседками, фонтанами, парками, диснейлэндами...
Почему: приезжие "устали" видеть грязь под окнами после запакованных машин, сломанные детские площадки и хаотичные кусты и деревья.
Что имеем: отсутствие бесплатных парковочных мест у жилого комплекса. Либо покупка/аренда места на подземном паркинге - неплохо, но после ипотеки денег уже нет, либо забитые улицы. Узкие дворы между двумя корпусами и недоделанная инфраструктура.
Охраняемая территория
Что рекламируют: безопасность, круглосуточное видеонаблюдение, охрану
Почему: иллюзия защищенности и элитарность - охрана же. Сразу повышает цену в глазах потенциальных покупателей.
Что имеем: пропускной режим в доме, запись всех входов выходов на носитель, но без доступов к записям самих жителей. Слив данных, беспомощность охраны при реальной угрозе. Любой проезд автотранспорта - например, Газель с мебелью - заказ пропуска, и даже машина гостей. Персональные данные гостей также доступны охране и могут быть слиты. Беспредел управляющей компании в плане хранения вещей, использования двора. Ну да, идите в беседку под объективами камер. Да еще карточку для доступа не забудьте. Увеличение коммунальных платежей.
Красивые холлы, дизайн общественных пространств
Что рекламируют: стильные холлы, подъезды в современных интерьерах
Почему: очевидно, что людям надоели обшарпанные и зассанные подъезды. Они хотят дорого-богато.
Что имеем: качественная отделка мрамором и продуманный дизайн - только в очень дорогих ЖК. В обычных - как правило безвкусица для привлечения внимания и пара дешевых "фишек" в виде зеркального керамогранита в холле на первом этаже или дизайнерских номеров этажей в лифтовых холлах. Очевидно, что холлы на этажах просто покрашены, хорошо если ровно. А обшарпанность и состояние через 5 лет зависит от своевременного ремонта и отношения жильцов.
Высокие потолки, терассы, угловое остекление и пр.
Что рекламируют: все, что хоть как-то отличает очередную бетонную коробку от типового жилья.
Почему: человек хочет иметь что-то особенное, выпендриться.
Что имеем: высокие потолки ровно столько и прибавляют к стоимости. Особенно убого смотрятся крохотные евродвушки в 40 метров, зато с потолками в 3.2м. Угловое остекление добавляет кучу проблем при дизайне интерьера. Особенно, когда окна не открываются. Терасса - это всегда хорошо, только ценность она имеет для вас и застройщика. А вид с трассы легко заслонят новые человейники. Да и заем нужна ПЕРСОНАЛЬНАЯ терасса, когда можно просто сделать эксплуатируемую кровлю и открыть дверь на крышу. А, ну да - это не продашь.
Экология и загород
Что рекламируют: новостройки в Новой Москве или на окраинах.
Почему: существует мнение, что в Москве плохая экология. Отчасти это так и люди хотят селиться рядом с парками и вообще подальше от дымящих труб.
Что имеем: дымящие трубы (какие? заводов-то почти не осталось в Москве) заменят выхлопных газы автомобилей, в которых соседи будут добираться туда-сюда 2 часа по однополосной дороге в жилой комплекс в чистом поле. Да и кто вам сказал, что в человейнике в трех километрах от МКАД снаружи экология лучше, чем в трех км от МКАД внутри? Отсутствие инфраструктуры, увеличенное плечо логистики, ограниченность досуга обязательно идут в комплекте.
Квартира - это инвестиция
Что рекламируют: покупать сейчас, под низкий ипотечный процент.
Почему: у всех россиян (почти) существует мнение, что квартира в Москве - это круто, это инвестиция, которая будет кормить их поколениями. А тут всего-то лет 10 платить ипотеку.
Что имеем: в условиях пандемии и удаленки, рынок сильно изменился. Сдавать квартиру в Москве уже СОВСЕМ не выгодно. Цены на однушки растут по 10% в год, а стоимость месяца аренды так и колеблется уже 10 лет в районе 35 тысяч рублей в месяц. Покупать, чтобы сдавать - сейчас вообще не выход. Окупаемость будет 20 лет. 20 лет заморозки капитала и постоянных технических, юридических и прочих рисков. Да и покупать квартиры на стадии котлована сейчас уже очень дорого - рынок перегрет настолько, что часть новостроек подорожали на 50% за год-полтора. И собственники еще не построенных метров вам с радостью их продадут, выйдя в кэш. Любой инвестор вам скажет, что в недвижимость инвестировать - так себе идея. Все прибыли от того, что принимаете на себя риски.
Бонус-трек, 8-ой грех
Название ЖК
Что рекламируют: любое название, которое придумало брендинговое агентство. И да, это от 2-3 млн. рублей за название и красивый подход к картинкам.
Почему: только чтобы поднять стоимость. Отвалили 3 млн. за бренд, получили 50-100 тыс. к каждой квартире на старте. Плюс люди хотят сказку, хотя не просто жить в доме, а культивировать образ жизни.
Что имеем: застройщику по боку на #лайфстайл жильцов. Он построил, привел карманную #УК (управляющую компанию) и пошел строить дальше. Just Business. И ничего личного. А жителям находиться среди концепции "Ромашково" или "Новая Московия" и тешить только чувство собственной важности. В конце концов у каждого дома есть адрес и он будет во всех документах.
